Per i proprietari · Tasse e adempimenti
Le tasse sugli affitti della tua villa.
Se hai una villa in Toscana e la affitti per soggiorni brevi, in Italia quel reddito si tassa con un'aliquota fissa: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo. Sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali e le imposte di bollo.
MANERI applica la ritenuta, ti rilascia la certificazione fiscale annuale e versa le imposte all'Erario per te. Ricevi una cifra netta chiara e un rendiconto preciso, che tu viva a Firenze, Londra, New York o Malta.
Cedolare secca · affitti brevi
Un'aliquota fissa sul canone lordo, per affitti fino a 30 giorni.
Aggiornato a luglio 2026Regole in vigore con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025)
In breve
- Si parla di locazione breve per qualsiasi contratto di affitto fino a 30 giorni.
- La cedolare secca è del 21% sul primo immobile e del 26% dal secondo.
- Sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo.
- Si applica al canone lordo: niente da calcolare o dedurre.
- Dal 2026 vale per un massimo di due appartamenti per proprietario, ogni anno.
- MANERI si occupa della ritenuta, del versamento e della tua Certificazione Unica annuale.
01La cedolare secca
Un'aliquota sola, al posto dell'IRPEF.
Per gli affitti brevi i proprietari privati possono scegliere un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa, la cedolare secca. Invece di sommare l'affitto agli altri redditi e pagare le aliquote progressive (che arrivano al 43%), paghi un'aliquota fissa sull'affitto: 21% sul primo immobile che indichi ogni anno e 26% sul secondo.
L'aliquota si applica al canone lordo, senza le deduzioni e gli adempimenti del regime ordinario. Sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo che altrimenti si pagherebbero sul contratto.
21% o 26%sul canone lordo
Al posto di
- IRPEF
- Addizionale regionale
- Addizionale comunale
- Imposta di registro
- Imposta di bollo
02Cosa cambia nel 2026
Il limite dei due appartamenti.
Dal 1° gennaio 2026 la definizione di locatore privato è più stretta. La cedolare secca si applica solo se nello stesso anno metti in locazione breve al massimo due appartamenti; prima il limite era quattro. Dal terzo appartamento l'attività si considera d'impresa, con partita IVA e regole diverse.
Appartamenti in locazione breve nello stesso anno
- 1Cedolare secca al 21%CIN obbligatorio
- 221% sul primo, 26% sul secondoCIN obbligatorio
- 3+Attività d'impresaPartita IVA, regole diverse, permessi aggiuntivi
Fino al 2025 il limite era quattro.
Il CIN (codice identificativo nazionale) serve fin dal primo immobile, e dal terzo servono permessi aggiuntivi. Per una sola villa non è un problema. Se ne hai più di una, prima di mettere online anche una sola notte studiamo con il tuo commercialista la struttura più conveniente.
Guida correlataRegole per gli affitti in Toscana: CIN, SPID, ISTAT e imposta di soggiorno→03Se vivi fuori dall'Italia
Le tasse si pagano in Italia, ovunque tu viva.
È la domanda che ci fanno più spesso.
In Italia
La villa è in Italia, quindi il reddito da affitto si tassa in Italia, ovunque tu viva. La buona notizia: come proprietario privato non residente in genere puoi usare la stessa cedolare secca, e del sistema italiano non devi occuparti tu.
Nel tuo Paese
Il tuo Paese di residenza può comunque chiederti di dichiarare il reddito anche lì. Le convenzioni contro le doppie imposizioni servono a evitare che paghi due volte, e ci coordiniamo con il tuo consulente perché i conti tornino da entrambe le parti. MANERI si occupa della parte italiana.
04Privato o società
Fatture, IVA, contabilità.
La maggior parte dei proprietari affitta da privato, che è di gran lunga la posizione più semplice: niente fatture, niente IVA, niente contabilità d'impresa. Se l'affitto diventa un'attività d'impresa (tre o più appartamenti, oppure una gestione con servizi di tipo alberghiero), le cose cambiano.
| Proprietario privato La maggior parte dei proprietari | Impresa / società | |
|---|---|---|
| Imposta sul canone | Proprietario privatoCedolare secca 21% / 26% | Impresa / societàReddito d'impresa, partita IVA obbligatoria |
| Fatture | Proprietario privatoSemplice ricevuta | Impresa / societàFattura con IVA obbligatoria |
| IVA | Proprietario privatoNessuna | Impresa / societàSi applica |
| Contabilità | Proprietario privatoNessuna | Impresa / societàContabilità d'impresa completa |
| Adatto a | Proprietario privatoUna o due ville | Impresa / societàPiù immobili e gestioni con servizi |
Il compenso di gestione di MANERI ti viene fatturato con IVA, su una riga separata dal reddito da affitto. Ogni cifra è visibile nel tuo rendiconto.
05Cosa facciamo noi
Gli adempimenti che facciamo per te.
- Applichiamo e versiamo la ritenuta sui tuoi redditi da affitto.
- Ti rilasciamo ogni anno la Certificazione Unica.
- Gestiamo gli F24 e tutte le scadenze.
- Registriamo e teniamo aggiornati il tuo CIN e gli adempimenti locali.
- Ci coordiniamo direttamente con il tuo commercialista, o te ne presentiamo uno.
- Ricevi un rendiconto chiaro: lordo, imposte, il nostro compenso, il tuo netto, riga per riga.
Il tuo rendiconto, riga per riga
- Canone lordo
- Cedolare secca, 21% o 26%
- Compenso di gestione MANERI fatturato a parte, con IVA
- Il tuo netto
06Le domande dei proprietari
Risposte chiare.
Devo pagare le tasse in Italia se affitto la mia villa in Toscana?
Sì. Il reddito di un immobile in Italia si tassa in Italia, ovunque tu viva. Per i soggiorni brevi la maggior parte dei proprietari paga la cedolare secca al 21% (o al 26% dal secondo immobile), e MANERI si occupa del versamento per te.
Cos'è la cedolare secca?
È l'imposta sostitutiva facoltativa sui redditi da locazione. Al posto dell'IRPEF progressiva, delle addizionali e delle imposte di bollo si paga un'aliquota unica sul canone: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo.
Non vivo in Italia. Queste regole valgono anche per me?
Sì. L'immobile è in Italia, quindi il reddito si tassa in Italia. Come proprietario privato non residente in genere puoi usare comunque la cedolare secca, e di solito una convenzione contro le doppie imposizioni evita che il tuo Paese ti tassi una seconda volta.
Devo emettere fattura?
Da privato, no. Basta una semplice ricevuta e non c'è IVA. Fatture e IVA servono solo se l'affitto è gestito come attività d'impresa.
Quanto mi resta davvero dell'affitto?
Con un affitto da privato ti resta il canone meno la cedolare secca (21% o 26%) e il compenso di gestione di MANERI. Ogni cifra è nel tuo rendiconto, riga per riga.
Cos'è il CIN?
Il Codice Identificativo Nazionale è il codice obbligatorio per gli affitti brevi in Italia, richiesto fin dal primo immobile. MANERI lo registra e lo tiene aggiornato per te.
Trovi più dettagli su CIN, SPID, ISTAT e imposta di soggiorno nella nostra guida alle regole per gli affitti.
Mi serve un commercialista italiano?
Per una sola villa affittata da privato, MANERI può seguire tutti gli adempimenti. Se la tua situazione è più complessa, ci coordiniamo con il tuo commercialista o te ne presentiamo uno di fiducia.
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Aggiornato · luglio 2026
Questa pagina dà informazioni generali sulla tassazione degli affitti brevi in Italia e non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata. Le regole fiscali italiane cambiano: teniamo la pagina aggiornata e confermiamo i dettagli per la tua situazione prima di mettere online la villa. I dati seguono le regole in vigore con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025).
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Vedi anche: regole per gli affitti in Toscana (CIN, SPID, ISTAT, imposta di soggiorno)
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