Per i proprietari · Guida
Affittare una villa in Toscana: le regole nel 2026.
Cosa chiede la legge a chi affitta una casa ai turisti per brevi periodi senza farne un'attività d'impresa: il CIN, la registrazione regionale, l'identità digitale, i dispositivi di sicurezza, la comunicazione degli ospiti alla Questura, i dati ISTAT, l'imposta di soggiorno e le tasse sul reddito. L'abbiamo scritta per i proprietari con cui lavoriamo, molti dei quali vivono all'estero.
In breve
Prima dell'arrivo del primo ospite
- Registrazione regionaleComunicazione al SUAP del comune e registrazione sul portale regionale, che rilascia il codice regionale.
- Codice CINSi richiede online al Ministero del Turismo, poi va esposto fuori dalla casa e in ogni annuncio.
- Dispositivi di sicurezzaRilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori in casa.
- Credenziali della QuesturaUn account Alloggiati Web rilasciato dalla Questura, per comunicare ogni ospite.
- Identità digitaleSPID o un'altra identità digitale accettata, intestata al proprietario, per accedere e delegare un gestore.
- Imposta di soggiornoRegole e tariffa decise dal comune: si incassa dagli ospiti e si versa al comune.
- Tasse sul redditoIl codice fiscale e, ogni anno, la dichiarazione dei redditi in Italia.
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Il codice CIN
Ogni casa affittata ai turisti o per brevi periodi in Italia deve avere un CIN (Codice Identificativo Nazionale), che il proprietario sia un privato o un'impresa. L'ha introdotto l'articolo 13-ter del Decreto-Legge 145/2023 ed è obbligatorio dal 1° gennaio 2025.
In Toscana prima si ottiene il codice regionale con la registrazione regionale (sezione successiva). Poi si accede alla banca dati del Ministero del Turismo (BDSR) con SPID o CIE, si controllano i dati e si richiede il CIN. Nelle FAQ il Ministero chiede di farlo entro 30 giorni dal rilascio del codice regionale. I proprietari stranieri senza SPID possono chiedere al Ministero nome utente e password, e un gestore può operare per conto del proprietario con una delega firmata e la copia del suo documento.
Il CIN va esposto fuori dall'edificio e in ogni annuncio, ovunque sia pubblicato. Anche le piattaforme sono obbligate a mostrarlo, e Airbnb rimuove gli annunci italiani che non ce l'hanno.
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La registrazione in Toscana
In Toscana le locazioni turistiche sono regolate dalla Legge Regionale 61/2024, che ha sostituito la Legge 86/2016, e dal suo regolamento del 2025. Un proprietario privato può affittare così fino a due abitazioni. Dalla terza la Regione chiede la SCIA, come per un'impresa.
Dal 26 giugno 2026 l'inizio dell'attività si comunica online al SUAP del comune tramite il portale regionale STAR, nello stesso momento in cui iniziano le locazioni. Variazioni e sospensioni vanno comunicate entro 15 giorni, la cessazione entro 30 giorni, con una comunicazione per ogni casa.
Per ora la Regione chiede le stesse informazioni anche sul suo portale di autoregistrazione. Nella maggior parte delle province, compresa Siena, il portale è MOTouristOffice, ed è questa registrazione a dare il codice regionale che serve per il CIN. Nel Comune di Firenze è il portale dell'imposta di soggiorno.
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SPID e identità digitale
Nel 2026 MOTouristOffice è passato all'identità digitale: da agosto si accede con SPID, CIE o CNS, e le vecchie password smettono di funzionare a ottobre 2026. Il proprietario, in quanto intestatario della casa, deve accedere con la propria identità digitale almeno una volta per delegare un gestore. Da lì in poi il gestore lavora con il suo SPID.
È qui che i proprietari che vivono all'estero si bloccano. Tutti i gestori SPID che abbiamo controllato chiedono un documento d'identità rilasciato da un'autorità italiana, insieme al codice fiscale. La CIE è solo per chi è residente in Italia. I cittadini di alcuni Paesi UE hanno un'identità digitale nazionale riconosciuta in tutta l'UE (eIDAS), ma gli avvisi regionali non dicono se MOTouristOffice la accetta.
Il codice fiscale invece è più semplice: può rilasciarlo un consolato italiano, oppure un delegato può richiederlo per te in un ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
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Dispositivi di sicurezza
La stessa legge che ha creato il CIN impone a ogni affitto breve, d'impresa o no, di avere:
- Rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti. L'esenzione prevista dal Ministero è stretta: vale solo per le case senza impianto a gas, dove una fuga di gas è di sicuro impossibile.
- Estintori portatili, da almeno 6 kg o 6 litri, almeno uno ogni 200 m² e almeno uno per piano, con la manutenzione in regola.
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Ospiti e Questura
Il documento d'identità di ogni ospite va controllato e i suoi dati vanno inviati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. Dal 2018 la regola (articolo 109 del TULPS) vale anche per gli affitti brevi. I dati li invia il proprietario o il gestore che segue la locazione, con le credenziali rilasciate dalla Questura locale. Non farlo è un reato.
E il self check-in?
A novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato che l'identità dell'ospite va verificata di persona confrontandola con il documento, oppure con una videochiamata in diretta che faccia la stessa verifica. Ricevere la foto di un passaporto e poi mandare il codice di una cassetta portachiavi non basta. Nel 2026 un TAR toscano ha deciso nello stesso modo.
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Dati ISTAT
La Legge Regionale 61/2024 chiede ai proprietari di locazioni turistiche di registrare gli arrivi degli ospiti nel sistema statistico regionale. In provincia di Siena si fa su MOTouristOffice, entro il 5 del mese successivo, anche nei mesi senza ospiti. L'area di Firenze usa un sistema diverso, Turismo5, con una scadenza mensile simile.
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Imposta di soggiorno
Ogni comune decide la propria imposta di soggiorno: la tariffa per persona a notte, il numero massimo di notti e chi è esente. Il proprietario o il gestore la incassa dagli ospiti e la versa al comune, e ne risponde per legge. Quando è la piattaforma a incassare il pagamento, per quei soggiorni ne risponde la piattaforma.
Una volta l'anno si presenta all'Agenzia delle Entrate la dichiarazione dell'imposta di soggiorno, entro il 30 giugno per l'anno precedente. Se manca, la sanzione va dal 100% al 200% dell'imposta dovuta, e sull'imposta non versata si aggiunge il 25%. Molti comuni chiedono anche dichiarazioni periodiche sul proprio portale.
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Tasse sul reddito
Il reddito da affitto di una casa in Italia si tassa in Italia, ovunque viva il proprietario. I proprietari privati possono scegliere la cedolare secca: 21% su un immobile a scelta, 26% sugli altri. L'intermediario che incassa i pagamenti degli ospiti trattiene il 21% e lo versa al fisco come acconto.
Dal 2026 un proprietario privato può affittare per brevi periodi al massimo due abitazioni. Dalla terza l'attività si considera d'impresa, con partita IVA. Anche i proprietari che vivono all'estero presentano la dichiarazione dei redditi italiana (Modello Redditi PF) con il loro codice fiscale.
Spieghiamo meglio la parte fiscale, anche per proprietari all'estero e società, nella nostra pagina sulle tasse per i proprietari di ville. La soluzione giusta per te va confermata dal tuo commercialista.
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Limiti comunali e condominio
La legge toscana permette ai comuni ad alta pressione turistica e ai capoluoghi di provincia di definire delle zone, chiedere un'autorizzazione di cinque anni per ogni casa e fissare un tetto. Firenze l'ha fatto: nel centro storico UNESCO, e da giugno 2026 anche in altre zone, non sono ammessi nuovi affitti brevi. Per quanto ne sappiamo nessun altro comune l'ha ancora adottato, quindi per una villa in campagna oggi il problema si pone di rado.
Per le case in condominio, un divieto chiaro nel regolamento condominiale può comunque impedire gli affitti brevi, anche con il CIN.
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Fonti
Questa guida è un'informazione generale, aggiornata a ottobre 2026. Non è una consulenza legale o fiscale, e le regole cambiano. Prima di affittare verifica con il tuo comune e con il tuo commercialista.
- Ministero del Turismo, FAQ su BDSR e CIN: ministeroturismo.gov.it
- Ministero del Turismo, manuale BDSR per i privati: bdsr.ministeroturismo.gov.it
- Regione Toscana, locazioni brevi e turistiche in forma non imprenditoriale: regione.toscana.it
- Regione Toscana, portale STAR per le comunicazioni al SUAP: servizi.patti.regione.toscana.it
- Comune di Arezzo, MOTouristOffice passa all'identità digitale (luglio 2026): comune.arezzo.it
- Ministero degli Esteri, come ottenere il codice fiscale all'estero: esteri.it
- Consiglio di Stato, Sezione III, sentenza 9101/2025 sull'identificazione degli ospiti
- Agenzia delle Entrate, locazioni brevi e cedolare secca: agenziaentrate.gov.it
- Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025), articolo 1, comma 17, sul limite delle due abitazioni
- Corte Costituzionale, sentenza 186/2025 sui limiti comunali agli affitti brevi in Toscana: cortecostituzionale.it
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