Property management in Toscana
Gestione di ville in Toscana.
Affittiamo ville private per conto dei proprietari e ci occupiamo delle case, dal nostro ufficio di Torrita di Siena. Molti dei proprietari con cui lavoriamo vivono all'estero, dal Belgio agli Stati Uniti: hanno un solo referente e ricevono un rendiconto al mese.
- 12+ville che affittiamo e seguiamo, da Gaiole in Chianti alle colline sopra Lucca
- Torrita di Sienail nostro ufficio, in viale Mazzini, nel sud della provincia di Siena
- Prima le prenotazioni direttegli ospiti prenotano su maneri.it, poi Airbnb, Booking.com per alcune case e agenzie di viaggio
- Foto a carico nostroun servizio fotografico professionale e un video con drone, pagati da MANERI
Mentre sei lontano
Cosa facciamo al posto tuo.
Questo è il lavoro che facciamo per ogni villa che affittiamo. Da casa a casa cambia chi si occupa di piscina, giardino e riparazioni: trovi le due formule qui sotto.
- 01
Prezzi e prenotazioni
Fissiamo i prezzi per ogni stagione e pubblichiamo la villa su maneri.it, su Airbnb e, per alcune case, su Booking.com. Le ville più grandi le proponiamo anche alle agenzie di viaggio con cui lavoriamo. Gli ospiti che prenotano direttamente firmano un contratto con noi.
- 02
Ospiti
Rispondiamo a ogni richiesta, organizziamo il check-in, aiutiamo durante il soggiorno e risolviamo i problemi sul posto. Chef privato, transfer o pulizie extra li prenotiamo noi e li pagano gli ospiti.
- 03
Pulizie e biancheria
La nostra squadra di pulizie prepara la casa e la biancheria prima di ogni arrivo e pulisce una volta a settimana durante i soggiorni più lunghi.
- 04
Riparazioni
Quando si rompe qualcosa chiamiamo un artigiano della zona, seguiamo il lavoro e ti diciamo quanto è costato. Le piccole riparazioni urgenti le approviamo noi fino a un limite scritto nel contratto. Per tutto ciò che costa di più chiediamo prima a te.
- 05
Piscina e giardino
Se ce li affidi, se ne occupa la nostra squadra. Se hai già un piscinista e un giardiniere di fiducia, lavoriamo con loro, purché fatturino il loro lavoro.
- 06
Pratiche
Il codice CIN, il portale turistico della Toscana, la registrazione di ogni ospite in Questura, i dati ISTAT e l'imposta di soggiorno del tuo comune. Li impostiamo con te prima dei primi ospiti e li teniamo in ordine. La nostra guida alle regole
- 07
Incassi
Gli ospiti pagano, noi tratteniamo il nostro compenso e tu ricevi la tua parte ogni mese con un rendiconto scritto di prenotazioni, incassi e costi. Quando incassiamo i pagamenti, tratteniamo la cedolare secca del 21% come prevede la legge.
- 08
I tuoi soggiorni
Blocca le tue date nel calendario quando vuoi. Prepariamo la casa per te come la prepariamo per gli ospiti.
Due modi di lavorare con noi
Gestione, oppure gestione completa.
Entrambe si pagano con una percentuale sugli incassi netti degli affitti, concordata villa per villa dopo la valutazione. La differenza è chi paga i costi di gestione della casa.
Gestione
I fornitori restano tuoi.
Ci occupiamo di affitti, ospiti, pulizie e pratiche. Piscina, giardino, utenze e manutenzione restano a te, e noi coordiniamo chi fa il lavoro.
- Prezzi, annunci, prenotazioniMANERI
- Ospiti, pulizie, biancheriaMANERI
- Piscina e giardinoa tuo carico, coordinati da noi
- Manutenzione ordinariaa tuo carico
- Manutenzione straordinariaa tuo carico
Gestione completa
Gestiamo tutta la casa.
Ci occupiamo anche di piscina, giardino e manutenzione ordinaria, con i nostri fornitori o con i tuoi. La percentuale è più alta perché quei costi sono a carico nostro. La manutenzione straordinaria e i miglioramenti restano a te.
- Prezzi, annunci, prenotazioniMANERI
- Ospiti, pulizie, biancheriaMANERI
- Piscina e giardinoMANERI
- Manutenzione ordinariaMANERI
- Manutenzione straordinariaa tuo carico
Se non vuoi affittare la villa, Home Watch copre visite, controlli e riparazioni mentre la casa è vuota. La cura di piscina e giardino è disponibile solo insieme a uno di questi contratti.
Cosa non promettiamo
Nessun incasso garantito.
Non promettiamo un numero di prenotazioni o una cifra annuale prima di aver gestito la tua villa per una stagione. Dopo il sopralluogo ti diciamo per iscritto cosa ci aspettiamo e perché. Dopo la prima stagione hai numeri reali per giudicarci.
Diciamo anche di no alle case che non possiamo seguire come si deve, e se una villa ha bisogno di lavori prima dell'arrivo degli ospiti, la proposta lo dice.
Come iniziamo
Dalla prima telefonata ai primi ospiti.
Una villa che non è mai stata affittata richiede più preparazione di una già sul mercato. I passaggi sono gli stessi.
Raccontaci la villa
Usa il modulo qui sotto o WhatsApp. Bastano poche righe e qualche foto.
Il sopralluogo
Vediamo la casa, il terreno e quello che c'è già, e incontriamo te o il tuo custode.
Proposta scritta
Come posizioneremmo la villa, la stagione che ci aspettiamo, il nostro compenso e i lavori da fare prima dei primi ospiti.
Avvio
CIN e registrazioni, servizio foto e video, manuale della casa, annunci e prezzi.
Primi ospiti
Da quel momento ricevi un rendiconto ogni mese e hai un solo referente per tutto.
Una villa che gestiamo
Villa Petroio, vicino a Trequanda.
Una tenuta in collina con la villa principale e due dépendance per gli ospiti, con vista sul paese di Petroio. L'abbiamo fotografata, pubblicata e la gestiamo per i proprietari.
- 20
- Ospiti
- 7
- Camere
- 8
- Bagni
Dove lavoriamo
Le zone della Toscana.
Il nostro ufficio è a Torrita di Siena, quindi il sud della provincia di Siena è la zona che raggiungiamo più in fretta. Le ville nel resto della Toscana le valutiamo una per una.
- Chianti →
- Val d'Orcia →
- Valdichiana →
- Campagna senese →
- Campagna fiorentina →
- Volterra →
- Campagna pisana →
- Valtiberina e colline lucchesi
Le domande dei proprietari
Prima di decidere.
Chi può gestire la mia villa in Toscana se vivo all'estero?
Noi. MANERI gestisce ville in tutta la Toscana per proprietari che vivono in altri Paesi. Non devi essere qui: ci occupiamo noi degli ospiti, della casa e delle pratiche italiane, e tu segui tutto via email, WhatsApp e con il rendiconto mensile.
Quanto costa la gestione di una villa?
Per le ville che affittiamo, una percentuale sugli incassi netti degli affitti, concordata villa per villa dopo la valutazione. Dipende dalla villa e da cosa ci affidi. La gestione completa, in cui paghiamo noi anche piscina, giardino e manutenzione ordinaria, ha una percentuale più alta.
Per le ville che non si affittano, i piani Home Watch partono da 110 € al mese, IVA inclusa.
In entrambi i casi si parte con un costo di attivazione una tantum, che dipende dalle dimensioni della casa e dalle pratiche necessarie.
Cosa serve per affittare legalmente una villa in Toscana?
Il codice CIN nazionale esposto fuori dalla casa e in ogni annuncio, la registrazione sul portale turistico della Toscana, rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori, la registrazione di ogni ospite in Questura entro 24 ore, i dati ISTAT e l'imposta di soggiorno del tuo comune. Lo impostiamo con te prima dei primi ospiti. Leggi la nostra guida alle regole.
Mi servono il codice fiscale o lo SPID?
Ti serve il codice fiscale, che può rilasciare anche un consolato italiano. Da ottobre 2026 il portale turistico regionale si apre solo con un'identità digitale, quindi il proprietario accede una volta con lo SPID per darci la delega. Per lo SPID serve un documento d'identità italiano: se non ce l'hai, diccelo presto, perché è il passaggio che richiede più tempo.
Come viene tassato il reddito da affitto?
Il reddito da affitti brevi può essere tassato con la cedolare secca: 21% su un immobile, 26% sugli altri. Quando incassiamo i pagamenti degli ospiti tratteniamo il 21% e lo versiamo all'Agenzia delle Entrate come acconto sulle tue tasse. Dal 2026, affittare per brevi periodi tre o più case è considerato attività d'impresa. La dichiarazione dei redditi la presenta il tuo commercialista, e quando serve lavoriamo con lui. Approfondisci le tasse per i proprietari.
Posso continuare a usare la villa?
Sì. I tuoi soggiorni vengono bloccati in calendario in anticipo e la villa viene preparata per te come per gli ospiti. Molti dei proprietari con cui lavoriamo passano parte dell'anno nella loro villa e la affittano per il resto.
La mia villa non è mai stata affittata. Da dove comincio?
Da una valutazione dell'immobile. Ci racconti la villa, facciamo un sopralluogo e ti mandiamo una proposta scritta: come la posizioneremmo, la stagione prevista e i lavori da fare prima dei primi ospiti. Poi ci occupiamo di registrazioni, servizio foto e video, annunci, prezzi e manuale della casa.
Garantite le prenotazioni?
No. Ti diciamo per iscritto cosa ci aspettiamo per la stagione e perché, e nel rendiconto mensile vedi ogni prenotazione e ogni costo. Dopo la prima stagione hai numeri reali per giudicarci.
Valutazione gratuita
Parlaci della tua villa.
Rispondiamo entro 24 ore. Se la villa fa per noi, organizziamo un sopralluogo e ti mandiamo una proposta scritta. La valutazione è gratuita e non ti impegna a nulla.
Richiesta ricevuta
Grazie.
Ti rispondiamo entro 24 ore per organizzare il passo successivo per la tua villa.