Eine Villa in der Toskana vermieten: die Regeln 2026.

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Der CIN-Code

Jedes Haus, das in Italien an Urlauber oder kurzzeitig vermietet wird, braucht einen CIN (Codice Identificativo Nazionale), egal ob der Eigentümer Privatperson oder Unternehmen ist. Eingeführt wurde er durch Artikel 13-ter des Gesetzesdekrets 145/2023, Pflicht ist er seit dem 1. Januar 2025.

In der Toskana erhalten Sie zuerst den regionalen Code über die regionale Registrierung (nächster Abschnitt). Dann melden Sie sich mit SPID oder CIE in der Datenbank des Tourismusministeriums (BDSR) an, prüfen die Daten und beantragen den CIN. Laut FAQ des Ministeriums soll das innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des regionalen Codes geschehen. Ausländische Eigentümer ohne SPID können beim Ministerium Benutzername und Passwort anfordern, und ein Verwalter kann mit unterschriebener Vollmacht und einer Ausweiskopie des Eigentümers für ihn handeln.

Der CIN muss außen am Gebäude und in jedem Inserat stehen, egal wo es veröffentlicht wird. Auch die Plattformen müssen ihn anzeigen, und Airbnb entfernt italienische Inserate ohne CIN.

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Registrierung in der Toskana

Touristische Vermietung in der Toskana regelt das Regionalgesetz 61/2024, das Gesetz 86/2016 ersetzt hat, zusammen mit seiner Durchführungsverordnung von 2025. Eine Privatperson kann auf diese Weise bis zu zwei Wohnungen vermieten. Ab der dritten verlangt die Region eine SCIA, wie bei einem Gewerbe.

Seit dem 26. Juni 2026 wird der Beginn der Vermietung online über das regionale Portal STAR an das SUAP Ihrer Gemeinde gemeldet, zeitgleich mit dem Start der Vermietung. Änderungen und Unterbrechungen sind innerhalb von 15 Tagen zu melden, das Ende der Vermietung innerhalb von 30 Tagen, mit einer Meldung pro Haus.

Vorerst verlangt die Region dieselben Angaben zusätzlich in ihrem Selbstregistrierungsportal. In den meisten Provinzen, auch in Siena, ist das MOTouristOffice, und erst diese Registrierung liefert den regionalen Code, den Sie für den CIN brauchen. In der Stadt Florenz ist es das Portal der Kurtaxe.

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SPID und digitale Identität

MOTouristOffice hat 2026 auf digitale Identität umgestellt: Seit August funktioniert die Anmeldung mit SPID, CIE oder CNS, die alten Passwörter gelten ab Oktober 2026 nicht mehr. Der Eigentümer, auf den das Haus registriert ist, muss sich mindestens einmal mit seiner eigenen digitalen Identität anmelden, um einen Verwalter zu bevollmächtigen. Danach arbeitet der Verwalter mit seinem eigenen SPID.

Genau hier bleiben Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland oft hängen. Alle SPID-Anbieter, die wir geprüft haben, verlangen ein von einer italienischen Behörde ausgestelltes Ausweisdokument und die italienische Steuernummer. Die CIE (italienischer elektronischer Personalausweis) gibt es nur für Personen mit Wohnsitz in Italien. Bürger mancher EU-Länder haben eine nationale digitale Identität, die EU-weit anerkannt ist (eIDAS), aber die Mitteilungen der Region sagen nicht, ob MOTouristOffice sie akzeptiert.

Die italienische Steuernummer selbst ist einfacher: Ein italienisches Konsulat kann sie ausstellen, oder ein Bevollmächtigter beantragt sie für Sie bei einem Büro der Agenzia delle Entrate.

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Sicherheitsausstattung

Dasselbe Gesetz, das den CIN eingeführt hat, verlangt für jede Kurzzeitvermietung, ob gewerblich oder nicht:

• Funktionierende Gas- und Kohlenmonoxidmelder. Die Ausnahme des Ministeriums ist eng: Sie gilt nur für Häuser ohne Gasanlage, in denen ein Gasaustritt sicher ausgeschlossen ist.
• Tragbare Feuerlöscher mit mindestens 6 kg oder 6 Litern, mindestens einer je 200 m² und mindestens einer pro Etage, regelmäßig gewartet.

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Gäste und Polizei

Das Ausweisdokument jedes Gastes muss geprüft und seine Daten müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft über das Portal Alloggiati Web an die Questura gemeldet werden. Seit 2018 gilt diese Regel (Artikel 109 des Gesetzes über die öffentliche Sicherheit) auch für Kurzzeitvermietungen. Die Daten meldet der Eigentümer oder der Verwalter, der die Vermietung betreut, mit Zugangsdaten der örtlichen Questura. Wer das unterlässt, begeht eine Straftat.

Und Self-Check-in?

Im November 2025 hat der Staatsrat (Consiglio di Stato) bestätigt, dass die Identität des Gastes persönlich anhand des Dokuments geprüft werden muss oder über eine Live-Videoprüfung, die dasselbe leistet. Ein Foto des Reisepasses empfangen und dann den Code eines Schlüsselsafes schicken reicht nicht. Ein toskanisches Verwaltungsgericht hat 2026 genauso entschieden.

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ISTAT-Daten

Das Regionalgesetz 61/2024 verpflichtet Eigentümer touristischer Vermietungen, die Ankünfte ihrer Gäste im regionalen Statistiksystem zu erfassen. In der Provinz Siena geschieht das über MOTouristOffice, bis zum 5. des Folgemonats, auch in Monaten ohne Gäste. Im Raum Florenz gilt ein anderes System, Turismo5, mit einer ähnlichen monatlichen Frist.

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Kurtaxe

Jede Gemeinde legt ihre eigene Kurtaxe (imposta di soggiorno) fest: den Satz pro Person und Nacht, die Höchstzahl der Nächte und wer befreit ist. Der Eigentümer oder Verwalter erhebt sie bei den Gästen, führt sie an die Gemeinde ab und haftet dafür. Wenn eine Plattform die Zahlung kassiert, haftet für diese Aufenthalte die Plattform.

Einmal im Jahr geht eine Erklärung zur Kurtaxe an die Agenzia delle Entrate, bis zum 30. Juni für das Vorjahr. Fehlt sie, kostet das 100 % bis 200 % der geschuldeten Steuer, auf nicht gezahlte Steuer kommen 25 % hinzu. Viele Gemeinden verlangen zusätzlich regelmäßige Meldungen in ihrem eigenen Portal.

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Einkommensteuer

Mieteinnahmen aus einem Haus in Italien werden in Italien versteuert, egal wo der Eigentümer lebt. Private Eigentümer können die Pauschalsteuer cedolare secca wählen: 21 % für eine Immobilie nach Wahl, 26 % für die übrigen. Ein Vermittler, der die Zahlungen der Gäste kassiert, behält 21 % ein und führt sie als Vorauszahlung an das Finanzamt ab.

Ab 2026 darf eine Privatperson höchstens zwei Wohnungen kurzzeitig vermieten. Ab der dritten gilt die Tätigkeit als gewerblich, mit Umsatzsteuernummer. Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland reichen trotzdem eine italienische Steuererklärung (Modello Redditi PF) mit ihrem codice fiscale ein.

Die steuerliche Seite erklären wir ausführlicher, auch für Eigentümer im Ausland und für Gesellschaften, auf unserer Seite zu italienischen Steuern für Villenbesitzer. Die passende Lösung für Sie sollte Ihr Steuerberater bestätigen.

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Kommunale Grenzen und Ihr Gebäude

Das toskanische Gesetz erlaubt Gemeinden mit hohem Touristenaufkommen und Provinzhauptstädten, Zonen festzulegen, für jedes Haus eine Genehmigung für fünf Jahre zu verlangen und die Zahl zu begrenzen. Florenz hat das getan: Im historischen Zentrum (UNESCO) und seit Juni 2026 in weiteren Zonen sind neue Kurzzeitvermietungen nicht erlaubt. Soweit wir wissen, hat noch keine andere Gemeinde eine solche Regel eingeführt, für eine Villa auf dem Land ist das heute also selten ein Thema.

Bei Häusern in einer Eigentümergemeinschaft kann ein klares Verbot in der Hausordnung Kurzzeitvermietungen trotzdem verhindern, auch mit CIN.