Für Eigentümer · Steuern und Pflichten
Italienische Steuern auf Ihre Mieteinnahmen aus der Villa.
Wenn Ihnen eine Villa in der Toskana gehört und Sie sie für kurze Aufenthalte vermieten, besteuert Italien diese Einnahmen mit einem einzigen Pauschalsatz: 21 % für die erste Immobilie, 26 % ab der zweiten. Er ersetzt die Einkommensteuer, die regionalen und kommunalen Zuschläge und die Stempelsteuer.
MANERI nimmt den Steuereinbehalt vor, stellt Ihre jährliche Steuerbescheinigung aus und führt die Steuer für Sie an die italienischen Behörden ab. Sie erhalten einen klaren Nettobetrag und eine übersichtliche Abrechnung, ob Sie in Florenz, London, New York oder auf Malta leben.
Cedolare secca · Kurzzeitvermietung
Ein Pauschalsatz auf die Bruttomiete, für Vermietungen bis 30 Tage.
Stand: Juli 2026Regeln nach dem Haushaltsgesetz 2026 (L. 199/2025)
Auf einen Blick
- Als Kurzzeitvermietung gilt jeder Mietvertrag bis zu 30 Tagen.
- Die Pauschalsteuer (cedolare secca) beträgt 21 % für Ihre erste Immobilie, 26 % ab der zweiten.
- Sie ersetzt Einkommensteuer, regionale und kommunale Zuschläge sowie Register- und Stempelsteuer.
- Sie gilt auf die Bruttomiete: nichts zu berechnen oder abzuziehen.
- Ab 2026 gilt sie für höchstens zwei Wohnungen pro Eigentümer und Jahr.
- MANERI übernimmt den Steuereinbehalt, die Zahlung und Ihre jährliche Einkommensbescheinigung.
01Die Pauschalsteuer
Ein Steuersatz statt der normalen Einkommensteuer.
Italien bietet privaten Eigentümern für Einnahmen aus Kurzzeitvermietung eine freiwillige pauschale Ersatzsteuer an, die sogenannte cedolare secca. Statt die Miete zu Ihren übrigen Einkünften hinzuzurechnen und progressive Sätze zu zahlen (bis 43 %), zahlen Sie einen festen Satz auf die Miete selbst: 21 % auf die erste Immobilie, die Sie jedes Jahr angeben, und 26 % auf die zweite.
Der Satz gilt auf die Bruttomiete, ohne die Abzüge und den Papierkram des normalen Systems. Er ersetzt die Einkommensteuer (IRPEF), die regionalen und kommunalen Zuschläge sowie die Register- und Stempelsteuer, die sonst auf den Vertrag anfallen würden.
21 % oder 26 %auf die Bruttomiete
Anstelle von
- Einkommensteuer (IRPEF)
- Regionaler Zuschlag
- Kommunaler Zuschlag
- Registersteuer
- Stempelsteuer
02Was sich 2026 geändert hat
Die Grenze bei zwei Wohnungen.
Seit dem 1. Januar 2026 fasst Italien den Begriff des privaten Vermieters enger. Die Pauschalsteuer gilt nur noch, wenn Sie in einem Jahr höchstens zwei Wohnungen kurzzeitig vermieten; früher lag die Grenze bei vier. Ab der dritten Immobilie gilt die Tätigkeit als gewerblich, mit Umsatzsteuernummer und anderen Regeln.
Wohnungen in Kurzzeitvermietung im selben Jahr
- 1Pauschalsteuer 21 %CIN erforderlich
- 221 % auf die erste, 26 % auf die zweiteCIN erforderlich
- 3+Gilt als GewerbeUmsatzsteuernummer, andere Regeln, zusätzliche Genehmigungen
Bis 2025 lag die Grenze bei vier.
Ein nationaler Identifikationscode (CIN) ist schon ab der ersten Immobilie Pflicht, ab der dritten kommen weitere Genehmigungen hinzu. Bei einer einzelnen Villa betrifft Sie das nicht. Wenn Sie mehrere besitzen, klären wir mit Ihrem Steuerberater die günstigste Struktur, bevor die erste Nacht online geht.
Passender RatgeberVermietungsregeln in der Toskana: CIN, SPID, ISTAT und Kurtaxe→03Wohnsitz außerhalb Italiens
Die Steuer wird in Italien gezahlt, egal wo Sie leben.
Das ist die Frage, die wir am häufigsten hören.
In Italien
Ihre Villa steht in Italien, also werden die Mieteinnahmen in Italien besteuert, egal wo Sie leben. Die gute Nachricht: Als privater Eigentümer ohne Wohnsitz in Italien können Sie in der Regel denselben Pauschalsatz nutzen, und mit dem italienischen System müssen Sie sich nie selbst befassen.
In Ihrem Heimatland
Ihr Heimatland kann trotzdem verlangen, dass Sie die Einnahmen dort angeben. Doppelbesteuerungsabkommen sollen verhindern, dass Sie zweimal zahlen, und wir stimmen uns mit Ihrem Berater ab, damit beide Seiten zusammenpassen. MANERI kümmert sich um die italienische Seite.
04Privat oder Gesellschaft
Rechnungen, Umsatzsteuer, Buchhaltung.
Die meisten Villeneigentümer vermieten als Privatperson, und das ist mit Abstand der einfachste Weg: keine Rechnungen, keine Umsatzsteuer, keine Buchhaltung wie bei einem Unternehmen. Wird die Vermietung gewerblich (drei oder mehr Wohnungen oder ein Betrieb mit hotelähnlichen Leistungen), sieht es anders aus.
| Privater Eigentümer Die meisten Eigentümer | Gewerbe / Gesellschaft | |
|---|---|---|
| Steuer auf die Miete | Privater EigentümerPauschal 21 % / 26 % | Gewerbe / GesellschaftGewerbliche Einkünfte, Umsatzsteuernummer erforderlich |
| Rechnungen | Privater EigentümerEinfache Quittung | Gewerbe / GesellschaftRechnung mit Umsatzsteuer erforderlich |
| Umsatzsteuer (IVA) | Privater EigentümerKeine | Gewerbe / GesellschaftFällt an |
| Buchhaltung | Privater EigentümerKeine | Gewerbe / GesellschaftVollständige Buchhaltung |
| Geeignet für | Privater EigentümerEine oder zwei Villen | Gewerbe / GesellschaftPortfolios und Betriebe mit Serviceleistungen |
Die Verwaltungsgebühr von MANERI wird Ihnen mit MwSt. in Rechnung gestellt, getrennt von Ihren Mieteinnahmen. Jeder Betrag steht in Ihrer Abrechnung.
05Was wir übernehmen
Die Pflichten, die wir für Sie erledigen.
- Wir nehmen den Steuereinbehalt auf Ihre Mieteinnahmen vor und führen ihn ab.
- Wir stellen Ihre jährliche Certificazione Unica aus, die offizielle Einkommensbescheinigung.
- Wir kümmern uns um die F24-Zahlungen und alle Fristen.
- Wir registrieren und pflegen Ihren CIN und die lokalen Pflichten.
- Wir stimmen uns direkt mit Ihrem italienischen Steuerberater ab oder stellen Ihnen einen vor.
- Sie erhalten eine transparente Abrechnung: brutto, Steuer, unsere Gebühr, Ihr Netto, Zeile für Zeile.
Ihre Abrechnung, Zeile für Zeile
- Bruttomiete
- Pauschalsteuer, 21 % oder 26 %
- Verwaltungsgebühr MANERI separat berechnet, mit MwSt.
- Ihr Netto
06Fragen von Eigentümern
Klare Antworten.
Muss ich in Italien Steuern zahlen, wenn ich meine Villa in der Toskana vermiete?
Ja. Einnahmen aus einer Immobilie in Italien werden in Italien besteuert, egal wo Sie leben. Bei kurzen Aufenthalten zahlen die meisten Eigentümer pauschal 21 % (oder 26 % ab der zweiten Immobilie), und MANERI übernimmt die Zahlung für Sie.
Was ist die cedolare secca?
Die freiwillige pauschale Ersatzsteuer Italiens auf Mieteinnahmen. Sie ersetzt die progressive Einkommensteuer, die Zuschläge und die Stempelsteuer durch einen einzigen Satz auf die Miete: 21 % für die erste Immobilie, 26 % ab der zweiten.
Ich lebe nicht in Italien. Gelten diese Regeln trotzdem für mich?
Ja. Die Immobilie liegt in Italien, also werden die Einnahmen in Italien besteuert. Als privater Eigentümer ohne Wohnsitz in Italien können Sie den Pauschalsatz in der Regel trotzdem nutzen, und ein Doppelbesteuerungsabkommen verhindert meist, dass Ihr Heimatland ein zweites Mal besteuert.
Muss ich Rechnungen ausstellen?
Als Privatperson nicht. Eine einfache Quittung reicht, und es fällt keine Umsatzsteuer an. Rechnungen und Umsatzsteuer gibt es nur, wenn die Vermietung gewerblich betrieben wird.
Wie viel von der Miete bleibt mir tatsächlich?
Bei privater Vermietung bleibt Ihnen die Miete abzüglich der Pauschalsteuer (21 % oder 26 %) und der Verwaltungsgebühr von MANERI. Jeder Betrag steht Zeile für Zeile in Ihrer Abrechnung.
Was ist ein CIN?
Der Codice Identificativo Nazionale ist der nationale Identifikationscode Italiens für Kurzzeitvermietungen, Pflicht ab der ersten Immobilie. MANERI registriert und pflegt ihn für Sie.
Mehr zu CIN, SPID, ISTAT und Kurtaxe in unserem Ratgeber zu den Vermietungsregeln.
Brauche ich einen italienischen Steuerberater?
Bei einer einzelnen, privat vermieteten Villa kann MANERI alle Pflichten übernehmen. Ist Ihre Situation komplexer, stimmen wir uns mit Ihrem Steuerberater ab oder stellen Ihnen einen vor, dem wir vertrauen.
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Stand · Juli 2026
Diese Seite bietet allgemeine Informationen zur Besteuerung von Kurzzeitvermietungen in Italien und ersetzt keine persönliche Steuerberatung. Die italienischen Steuerregeln ändern sich; wir halten diese Seite aktuell und bestätigen die Details für Ihre Situation, bevor Sie vermieten. Die Zahlen beruhen auf den Regeln nach dem Haushaltsgesetz 2026 (L. 199/2025).
Ihre Villa
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Sagen Sie uns, wo das Haus liegt und ob es Ihnen privat oder über eine Gesellschaft gehört. Wir bestätigen die Details für Ihre Situation, bevor Sie vermieten.
Siehe auch: Vermietungsregeln in der Toskana (CIN, SPID, ISTAT, Kurtaxe)
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